市報掲載記事・コスモス通信

  

新築・中古住宅購入された方必見!

昭和57年以降新築の中古住宅を購入された方で、不動産取得税の請求がきて、そのまま払った方はおられないでしょうか?

不動産取得税は県税で、住宅の価格の3%が課税されますが、軽減措置があり、平成元年4月以降新築されたものでは、なんと控除額が1千万円にもなります。当方で所有権移転登記をされていない方で、知らないで全額払われた方も、私の指導により、10万円以上も戻ってきた方もおられます。購入時に説明を受けておられない方、ご相談ください。

 当方では、生前贈与のご相談においても、単に移転登記をするだけでなく、それに伴う贈与税、不動産取得税、登録免許税の違いを説明し、納得の上で、登記をしていただいております。その際の相談料は無料となっております。また平成27年施行の新相続税及び贈与税対応で、不動産の相談に応じております。お気軽にご相談下さい。

 相続登記に関しましては、放置しておくと、権利関係が複雑で相続人が多数となり、所在がつかめなくなるようなことも起こりうるので、早目のご相談をお勧めします

無料法律相談のお勧め 皆様は、毎日の生活の中で、貸したお金が返ってこない。敷金が戻ってこない、貸した相手が行方不明になった、賃金が支払われないなど、困った問題にぶつかったことはありませんか? 10万円だけお金を貸したのだけれど、法律専門家に相談したら、それ以上のお金がかかりそうだからやめておこう。等と泣き寝入りをしたことはありませんか? 親が亡くなった後、借金があることがわかって悩んだり、親が認知症になって施設の手続きに困ったりしたことはありませんか? 平成18年10月、民事法律扶助業務は、総合法律支援法に基づいて設立された「日本司法支援センター」(法テラス)に引き継がれ、弁護士とともに、引き続き法的サービスの提供者として、かつ民事法律扶助業務の担い手としての役割が期待されています。 その具体的なメニューの中に無料法律相談の実施があります。この無料法律相談は、簡易裁判所訴訟代理認定司法書士のみが、法テラスと基本契約を締結することによりすることができます。       法律相談は常時受け付けておりますが、無料法律相談には収入基準があります。大雑把にいえば、例えば年金受給者ご夫婦お二人家族で、収入から家賃又は住宅ローンを引いた額が、月251,000円以下であれば、無料法律相談がうけられます。 収入証明は不要です。その他資産等の細かい条項がありますので詳細はお問い合わせください。1回30分ですが、お気軽に下記までお電話してご予約ください。

 

休眠担保権・リバースモーゲージ

休眠担保権とは、たまに登記簿をみたときに大正時代や明治時代につけられた抵当権が残っているものをいいます。抵当権者も昔聞いたことのあるような農業協同組合であったり、個人であったりします。普通は気にかけもしていなかった抵当権のついた不動産をいざ売ろうと思ったときに登記簿にのっていたりすると、どうしようと思ったり、返しているのかなと気になることがあります。不動産を売却する際には、たとえ返済の終わっていることが明らかな担保権であっても、全部消して売らないと担保権のついた不動産を買ってくれる方はいません諸般の事情で、どうしても相続登記をすることが出来ずに、従って、抵当権の抹消も出来ずに長年経過してしまい、とうとうそのままに形骸化した抵当権が永眠し続けて、やがて、厄介な問題を引き起こすことになるのでしょう。 担保権者の行方が分かる場合は、通常の手続きですみます。権利承継されている場合、権利承継者全員(たとえば相続人全員)が登記手続きに参加することとなります。全員が協力しない場合は、担保権者等に対して担保権抹消手続訴訟を提起して、勝訴判決を得たうえで、担保権抹消登記を申請します。担保権者等が行方不明の場合は1.除権判決を受ける方法、2.債権証書と最後の二年分の定期金受取証書を提出する方法 3.債権の元本・利息・遅延損害金の全額を弁済供託する方法があります。1. の場合は除権決定があったことを証する情報を提供します。2. の場合は被担保債権が消滅したことを証する情報として①債権証明書及び②最後の2年分の利息その他の定期金の完全な弁済があったことを証する情報(受取証書等)、登記義務者の所在がしれないことを証する情報を添付します。3. が適用されるための要件は、①登記義務者となるべき担保権者の所在が不明の場合で、②被担保債権の弁済期から20年以上が経過し、かつ③その期間を経過した後に当該被担保債権、その利息、及び債務不履行により生じた損害の全額に相当する金銭が供託された場合に登記権利者は、単独で抵当権なの担保権の登記の抹消を申請することができます。 登記簿は早目に実態にあったものにすることが重要です。

リバースモーゲージのお勧め  

現在高齢化社会に突入しております。特に下関においては、若年層の流出が激しく、65歳以上の老人の占める割合が日々増加している状態です。その中で、高齢化対策の目玉として、リバースモーゲージが注目されています。 リバースモーゲージとは、「逆担保」という意味です。リバース(reverse)=逆方向。モーゲージ(mortgage)=抵当となります。逆抵当融資、住宅担保年金、逆住宅ローンなどと呼ばれ、一般的には自宅に住みながら、その自宅を担保(根抵当権の設定)として、生活資金の融資を受け、年金のように毎年一定額を受け取り、死亡時等に自宅を売却処分して借入金を一括返済するシステムです。 例えば、少子化の影響で相続をする親族がいない方、現預金はないが、土地と建物を所有している方、子供に資産を残さず、生きているうちに自身で資産を利用したい方等にはお勧めです。年金が目減りしていく一方で、不動産は持ち合わせても、流動資産がない方は多いのではないでしょうか? どうしても年金だけでは不足して、貯金をとりくずしていくしかない方もいらっしゃるのではないでしょぅか? その中で、年金に月々数万円のお小遣いがあるのも理想的ではないでしょぅか? 今後はこの制度を悪用する悪徳業者が出てくる可能性もございますので、信頼のおける銀行選びが大切です。銀行によって取扱は様々です。利息のみ支払い、元利金も支払い、リフォーム等の使途が必要な銀行など様々です。銀行による違いを知りたい方は、下記にお尋ねください。当制度は一般的には建物には付加価値をつけない制度ですが、マンションにも適応させた画期的な銀行もあります。 現在では、制度自体の課題を抱えておりますが、今後、公的機関の参入等も予想されるところであり、今後の経過が注目されます。

中小企業と事業承継・中小企業とABL

から(ことにバブル以前まで)我が国では、企業が金融機関から融資を受ける場合の保全策は不動産担保と代表者等による保証であった。しかしながら、バブル崩壊により不動産の価格が大幅に下落し、企業は、必要とする資金の調達が困難になったり、担保不足により既に融資されている資金を引揚げられたり、という状況が散見され、企業の資金調達に支障をきたすようになった。 所有と経営が明確に分離されていない我が国の中小企業においては、企業が融資を受けるに際し、代表者を会社の借入の連帯保証人とする、いわゆる個人保証により信用補完がなされてきた。このような代表者による個人保証は、当該企業が倒産した時に連鎖的に個人破産を招き、さらに破産者は復権しない限り取締役に就任できなかったことから経営に参加することが許されないことになり、貴重な人的経営資源が失われてきた。そのような背景の下に、不動産担保や個人保証に過度に依存しない融資制度として企業が保有する売掛金や在庫動産といった企業収益を生み出すとされる、いわゆる事業収益資産を活用した融資制度であるABLが次第に脚光を浴びることとなった。 ABLの借手側企業のメリットは、①資金調達手段の多様化②安定的な運転資金の確保③資金調達枠の拡大④貸手企業とのリレーション強化であり、貸手企業におけるメリットは、①融資手法の多様化②経営支援の強化③貸倒れリスクの分散・軽減があげられる。 中小企業の資金調達は、金融機関からの融資に頼らざるを得ないという現実がある。そこでABLを利用した融資は、中小企業、不動産を所有していない企業、流動資産の比率が高い企業等の資金調達に寄与するところは小さくないといえる。 また、金融機関が顧客との間で親密な関係を築くことで、顧客情報を蓄積し、この情報をもとに貸出等の金融サービスの提供を行うビジネスモデルである、リレーションシップ・バンキングを構築することができるのである

 


任意後見のお勧め 法定後見は、判断能力が既に失われたか又は不十分な状態になり、自分で後見人などを選ぶことが困難になった場合に利用されるものであるのに対して、任意後見は、まだ判断能力が正常である人、又は衰えたとしてもその程度が軽く、自分で後見人を選ぶ能力を持っている人が利用する制度です。認知症に罹患して,いわゆるぼけてきますと,自分では,自分の財産の管理ができなくなってしまいます。また,病院等で医師の診断・治療を受けようとしても,病院等と医療契約を締結することもできないし,入院のための契約締結もできないし,施設に入ってお世話を受けようとしても,施設に入るための施設入所契約自体ができなくなってしまいます。介護保険を利用したくても,その手続をすることも大変の上,何より介護を受けるための介護サービス提供契約を締結することができない,ということになってしまします。  すなわち,年をとってくると,たとえ,いくらお金を持っていても,自分のお金であって自分で使えない,自分で自分に関することが処理できないという事態が起き得るのです。そのようなことを防ぐため,自分の判断能力が低下した場合に備えて,あらかじめ,自分がもしそういう状態になったときに,自分に代わって,財産を管理してもらったり,必要な契約締結等を代理でしてもらうこと等を,自分の信頼できる人に頼んでおけば,すべてその人(「任意後見人」と言います。)にしてもらえるわけで,あなたは安心して老後を迎えることができる,というわけです。  このように,自分が元気なうちに,自分が信頼できる人を見つけて,その人との間で,もし自分の判断能力が衰えてきた場合には,自分に代わって,自分の財産を管理したり,必要な契約締結等をして下さいとお願いしてこれを引き受けてもらう契約を,任意後見契約といいます。  以上の理由から,任意後見契約は,将来の老いの不安に備えた「老い支度」ないしは「老後の安心設計」であると言われているのです。自分は絶対にぼけない,などと思うのは,しばしば甘い幻想になります。私たちは,自己責任で,将来困らないように備えておくことが,とても大切なのです。  もとより,任意後見契約を締結しても,それを使わないまま最後まで元気で大往生ができるかもしれません。そのときは,任意後見契約書の作成費用は無駄になってしまいますが,それは微々たるものというべきでしょう。それを使わないで済むことは素晴らしいことですが,備えをしておくことは,とても大切です。 任意後見人の仕事は,一つは,本人の「財産の管理」です。自宅等の不動産や預貯金等の管理,年金の管理,税金や公共料金の支払い等々です。もう一つが,「介護や生活面の手配」です。要介護認定の申請等に関する諸手続,介護サービス提供機関との介護サービス提供契約の締結,介護費用の支払い,医療契約の締結,入院の手続,入院費用の支払い,生活費を届けたり送金したりする行為,老人ホームへ入居する場合の体験入居の手配や入居契約を締結する行為等々です。 もともと,任意後見人は,あなた自身が,最も信頼できる人として,自分で選んだ人です(契約に際しては,真に信頼できる人かどうかをよく吟味して選ぶことがとても大切です。)。しかも,前記のように,任意後見人の仕事は,家庭裁判所によって,任意後見監督人が選任された後に初めて開始されます。したがって,家庭裁判所によって選任された任意後見監督人が,任意後見人の仕事について,それが適正になされているか否かをチェックしてくれます。また,任意後見監督人からの報告を通じて,家庭裁判所も,任意後見人の仕事を間接的にチェックする仕組みになっています。自分が死んだ後、障害を持つ子供のことが気がかりな場合、 心配な子のために,然るべく遺言をしておいてあげることが,最低限必要と思われます。  その子に契約締結能力が(知的障害の程度が重い場合等)には,同じく信頼できる人を見つけて,その人との間で,子が成年の場合でも,親自ら後見人となる審判を受けた上で,同様に任意後見契約を締結しておくことが考えられますが,これを否定する考えもあり,事前に公証人と相談されるとよいと思います。また,その人と親自身との間で,親が死んだり体力が衰えたりした後の,その子の介護及び財産管理等について委任する契約をしておくことも考えられる方法のひとつです。  いずれにしても,いかに信頼できる人を見つけるかということがとても大切ですので,信頼できる受任者を今のうちに見つけておく努力をしておかれてはいかがでしょうか。